深圳新建商品住宅成交价格连续八个月下跌，自去年十月新一轮调控以来价格一直横盘。5月深圳新房住宅每方米成交均价为54512元，环比跌0.2%，成交量虽然走出了不足千套的低谷，但月均2300套的水平仍然可以用“低迷”两个字来概括。
再来看前几个月还热气腾腾的临深区域，传统的“红五月”变成了“黑五月”。东莞成交仅为2000多套，创7年新低。惠州成交虽然跌幅不大，但整体市场观望情绪浓厚，入市项目减少，热度大幅下降。东莞、惠州、中山新盘入市价格相继出现降价或松动的消息，多地项目营销中心现场冷清。
楼市全面降温的消息不绝于耳，深圳及珠三角城市的表现是常态还是短期几个月的走势，确实需要深究其缘由。
毋庸置疑，新一轮的限售潮对大多数城市楼市带来致命一击，特别是对于投资需求活跃的城市来说，限售直接抑制了投资需求。根据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策，而保定、珠海更是出台的“10年”限售措施。
对于房地产企业而言，调控带来的压力也开始逐渐体现到销售数据上，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等销售金额更是环比出现下滑。
然而，近期资金面的收紧将是直接影响下半年的因素。融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。近期一线城市以及一些热点城市纷纷上调首套房房贷利率。北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%。同时，也有二三线城市不断跟进。另据了解，二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍，购房者的资金成本持续上升。
对房企而言，销售回款一直都是资金来源的主要部分，尤其自去年以来占比已过半。然而，随着全国限购限价限售等政策的出台，回款增速已连续3个月出现回落，加上在强监管、去杠杆的金融环境下，房企融资渠道的监管趋严，境内外发债受限成本上升、房企信托贷款融资也面临更严格的监管，央行收紧了货币总阀门，今年大幅减少了货币投放，货币市场资金整体偏紧，银监会也收紧了金融市场融资的阀门，开发商的资金压力日益加大。
可以预见，对于类似深圳这样金融属性极强的一线城市房地产市场来说，过去连年的房价大幅上涨，主要源于信贷的急速扩张。在政策和金融的双重调控压力下，未来几个月楼市想要大幅回温的动力依然不足，投资需求萎缩、整体成交活跃度下降、价格持续走低将是短期内的常态。
在粤港澳大湾区、深莞惠经济圈和深圳东进战略等利好战略推动下，临深等区域房地产市场承接了大批的深圳溢出需求，尤其在深圳限购升级加码的情况下，临深区域新房项目深圳投资需求占比高达五至六成，销售情况火爆，成交价格大幅攀升。
长期来看，京津冀、长三角、珠三角等环一线城市的发展前景不容质疑。去年临深的土地价格预期也一度超出当地房地产价格，土地市场呈现空前的热度，可见大型房企普遍看好未来市场。不过短期来看，溢出需求还将受制于严格的“五限”调控政策和趋紧的金融环境，短期内面临同样的困局，楼市呈现一定程度的分化。
此轮调控之下，大型房企凭借规模、全国布局和相对较低的融资成本优势，短期内游刃有余，操作上也有较大的腾挪空间。而中小房企则面临更加艰难的局面，调控周期长短的影响更为关键，销售回款的下滑加上时间差，将使得不少中小房企在高成本的融资压力下，被动快速转变策略。而在中小房企居多的临深区域，陆续出现价格松动的项目，幅度在10%上下，从当前的市场来看，影响面有继续扩大的态势。更多精彩内容尽在地产在线订阅...
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